北京市二手房買賣注意事項簡述

                 

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北京市二手房買賣注意事項簡述

? ? 二手房,也叫存量房,屬于房屋交易市場常見的交易類型。對于我本人處理房產糾紛的經驗來講,二手房案件,應當屬于最簡單的房產糾紛類型,當然,前提是你二手房交易流程一定要非常熟悉。本人就簡單論述北京市場的二手房交易的注意事項,由于篇幅所限,很多問題不做展開論述,日后再慢慢分情況詳細論述!

???注意事項一:買賣雙方的身份信息

???1、出賣人的身份信息

????首先,需要核實,出賣人是否是房主本人,不是本人是代理人的話,一定要求代理人出具真實合法有效的出賣人授權書,最好公證;畢竟,出售房屋屬于重大事項,現實中經常出現,出賣人的親屬幫著出售房屋,但是簽訂買賣合同的時候不出具授權書,一旦房屋價格上漲,就出賣人本人出面,認為無權代理,不認可買賣合同的效力;

????其次,房主本人出面的話,需要核實房主本人的身份證,雖然現實中很少出現冒名頂替別人簽買賣合同的問題,但是,確實也有。我本人就處理過幾個冒名頂替被人簽訂買賣合同的案例。基本都是買賣合同無效;

????再次,需要核實房屋是否有共有權人,一般情況下是夫妻財產登記在一方名下,還有一種情況是繼承而來的房屋,發生繼承情況。此時,一定要全部共有權人簽署同意出售證明。

?????2、買受人的身份信息

???首先,買受人在北京購房,需要購房資格,具體條件,可以到建委網站查詢;

????其次,正是由于購房資格的問題,導致很多買受人約定過戶給第三人,此時,第三人并不在買賣合同中簽字,因此,買賣合同的履行,就會出現問題;

????再次,是否公司購房,買受人可以設立公司,再行購房;

????注意事項二:房屋的信息

????1、房屋的位置、樓層、面積、朝向;

????2、房屋的性質,房屋包括商品房、經適房、央產房、房改房、軍產房、公租房等等,不同性質的房屋,上市交易的流程就不一樣,承擔的交易成本也不一樣,稅費也有很大區別,因此,此類糾紛就比較常見。最簡單的方式,就是去不動產交易中心查詢;

????3、抵押情況,很多房屋都有抵押,有抵押的房屋,當然可以買賣。但是,在辦理過戶之前,需要先行解除抵押。正常的房屋買賣流程,都僅僅是只有一個按揭貸款抵押。但是,也有很多房屋,上面的抵押多種多樣,有按揭抵押,有消費抵押,有小額貸款公司的抵押等。無論哪種抵押,都有可能構成房屋買賣合同履行的嚴重障礙;

????4、查封情況,相對于抵押來說,查封屬于更嚴重的履行障礙。一旦有查封,要想解除查封,可以說是需要付出相當大的努力才可以。一般,有查封的房屋,不要買了;反正買了也是麻煩,到最后,很可能是通過各種努力想過戶,結果還是竹籃打水。

????5、房屋本身的質量問題。這些質量問題包括漏水、大修、發生過爆炸等,不要覺得本人危言聳聽,我就處理過左家莊發生過爆炸的房屋,當時由于樓下煤氣泄漏,發生爆炸,整棟樓都進行過維修。這種房屋出售的時候,就需要如實告知。不告知就出售的話,就會產生糾紛。

????6、非正常死亡事件。什么叫非正常死亡事件呢?就是自殺、他殺、意外死亡等。我國很多人還是比較忌諱房屋死過人的,認為不吉利,風水不好。若是房主在出售的時候不告知信息,就構成欺詐,買受人知道之后,可以要求撤銷合同,并且要求賠償。但是,此時需要注意,正常的死亡時間,生老病死在交易房屋內,一般不需要告知,也不構成欺詐的情況;

????注意事項三:交易價格

????1、總價,就是房屋能獲得多少錢,也有叫凈得價的。一般房主是不需要支付稅費、中介費的。

????2、網簽價。網簽價是繳稅的依據,也是辦理貸款的依據。一般中介為了避稅,都會將房屋總價分為兩部分,一部分是房屋價格(也就是網簽價格),一部分是裝飾裝修價格。網簽價,不能低于政府指導價,但是,遠遠低于市場價;經常出現的情況是,裝飾裝修的價格,達到300萬,但是房屋價格也就是網簽價格,才200萬元不到。這就是明顯的作低網簽、逃避稅費的情況。

????注意事項四:付款時間、方式及數額

???這說白了,就是通過什么方式、什么時間給多少錢。

????1、一般的付款方式是:定金、首付、貸款、物業交割保證金、戶口簽署保障金;

????2、時間上,先付定金,不超過房屋總價的20%;

????3、需要特別注意的事項是,貸款部分,是需要過完戶才放款的。在過戶之前,銀行只是下發一個批貸函,此時并沒有放款,需要雙方先去過戶,過完戶,將房屋進行抵押,銀行才能放款。簽完不要以為,過戶之前就能取得全款。

????4、支付的數額,雙方根據自身情況確定。之前建委強制要求監管的時候,大概每筆錢的數額,還有數額限制,現在基本不要求強制資金監管了,就根據購買人是第幾套房產以及雙方協商確定一直就可以了。

????5、除了可以按照日期約定付款的時間,還有就是可以附條件,很簡單,就是前一個條件滿足了,才開始起算下一步工作的起點。比如:網簽后10內日,支付首付款100萬元。這就屬于典型的附條件的情況,必須先做網簽,但是網簽什么時間做,雙方再行約定或者以中介通知為準。

????注意事項五:交房條件、時間、過戶時間

????1、交房的條件,一般約定現狀交付,家具、裝飾裝修,針對整個買賣合同來說,都是小事,基本可以忽略不計。一套價值1000萬的房屋,總不能因為房東交房的時候拆走了一個本應該留下的空調,就要求解除合同或者遲遲不收房吧。

????2、交房的時間,一般要晚于過戶時間,因為過戶的時候,若是貸款買房,房主還沒有收到最后一筆貸款的錢,交房的話,房東不放心。所以,一般都是收到最后一筆房款的當日,辦理交接手續;

????3、過戶時間:一般是合同簽訂之日起90、120天之內,可以協商,可長可短,法律上不禁止。我也處理過720天才過戶的,也見過30天內要求過戶的。長短不一致。

????注意事項六:違約責任

????首先,任何可能出現的情況,都要約定違約責任,可以是違約金,也可以是解除買賣合同;

????其次,注意區分一般違約及根本違約,一般違約,支付違約金就可以了;根本違約,就需要解除買賣合同并同時承擔違約金了。

????再次,違約金數額一定要明確,比如違約方每日向守約方支付房屋總共價款萬分之一的違約金,違約方向守約方支付房屋總價款20%的違約金。

????最后,預付付款、逾期交房、逾期過戶,都屬于嚴重的違約行為,最好單獨約定違約責任。

????注意事項七、戶口遷出問題

????1、戶口的問題直接牽涉到學區的問題;

????2、北京市法院不能強制出賣人強制遷出戶口;

????3、即使合同約定了戶口必須遷出,到法院訴訟,法院也只能解除出賣人不遷出戶口構成違約,支付違約金。

????4、戶口不遷出的違約金,一般不會太高,都是象征性的。

????注意事項八:稅費問題

????1、不同的房屋,稅費數額不一致,具體多少數額,自己差不清楚,可以叫中介的繳稅專員幫著計算;

????2、稅費,一般都是買家承擔,出賣人很少有承擔稅費的;

????3、滿五唯一是可以少繳稅的;

????4、網簽價格,才是繳稅的依據;

????5、稅費交錯了,是可以退的,但是退還的周期會很長;

????6、一般法院是不處理稅費的問題的,因為稅費屬于行政機關的問題,法院不會直接通過司法干預行政權力。

????以上,只是二手房買賣中的注意事項簡述,當然也并非全部注意事項,日后有機會,再給各位詳細論述吧。